太古地产季绩显示，场旺收入不旺

「撤辣」后，香港楼市依然未见起色，所起到的推动似乎仅浮于表面。

写字楼租金持续下行，需求不振，供应竞争加剧；商场「场旺消费不旺」，基层和中产对于经济前景不太乐观。

在香港中环拥有顶级综合商业楼宇的太古地产（01972.HK），最近公布的2024年第1季营运数据或进一步论证了这一现象。

2024年第1季，金钟旗舰太古广场的办公楼物业出租率为98%，与去年年末持平；太古广场购物商场的租用率则由2023年末的96%提高至100%。

太古广场位置优越，毗邻特区政经中心，综合建筑内有多家奢华酒店，是众多上市公司举行业绩发布会、产品发布会和大型接待会的首选，不论写字楼还是商场，就算在2019年社会事件以及疫情期间，都能保持90%以上的出租率，见下图。

需要注意的是，尽管市场很旺，代价却不菲，2024年第4季太古广场的租金又下调了17%，相较2023年全年的下调幅度12%还要严重5个百分点，而在2022年全年，太古广场的写字楼租金已下调了18%，2021年全年则下调了4%，已将2019年时的租金涨幅19%完全抹掉，累计而言，从2019年初至今，太古广场的写字楼租金累计降幅或已达到三成，见下图。

太古坊的写字楼物业租用率于2024年第1季维持91%的水平，与2023年末持平，其中港岛东中心和太古坊一座的租用率为93%，已较2023年第1季的97%下降4个百分点，而2022年9月才获发占用许可证的太古坊二期租用率仍只有62%，与2023年末持平，仅比2022年第3季刚启用时的53%高9个百分点而已。

太古坊的租金调幅也不太理想，2024年第1季下滑13%，而2023年则下降6%，2022年下降2%，完全抵消了2021年和2020年的涨幅4%和12%。

而从最新租金定价来看，太古广场和太古坊写字楼旗舰的2024年第1季租金定价也明显低于三个月前，见下表，反映出香港甲级写字楼出租市场依然低迷。

零售物业方面，太古广场购物商场、太古城中心以及东荟城名店仓，于2024年3月31日的租用率均已到达100%，但是值得留意的是，零售增长额增长却并不理想。2024年第1季，太古广场购物商场的零售销售额（均不包括汽车零售商的销售额）下降1.2%，太古城中心则下降3.2%，东荟城名店仓增加6.5%。

在疫情结束的2023年，受到店消费反弹驱动，太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓的零售销售额增长强劲，于2023年的增幅分别达到44.1%、6.0%和42.8%，然而2024年第1季的增幅未如理想，反映零售业的反弹也仅仅是昙花一现。

在2023年年报中，太古地产管理层对于香港写字楼市场的前景也不太乐观，该公司指由于需求疲软和供应量增加，预计2024年香港办公楼市道将继续低迷。来自中区和九龙东的竞争加剧，将持续对整个物业组合的租金构成下行压力。

从差饷物业估价署的数据可以看出，2024年3月香港甲级写字楼租金指数已自2023年末的227.5点进一步下降至223.4点，而整体私人写字楼租金指数则由2023年末的227.6点下降至223.6点。

香港零售业在今年前几个月的表现虽有起色，却难与2019年社会事件以及疫情前的畅旺相提并论，更别说要与毗邻的深圳相比了，内地零售业与服务业在三年的疫情中脱胎换骨，「卷」赢全世界，与之相比，香港「今时今日咁嘅服务态度」，不要说与内地甚至深圳「抢客」了，连自己人都留不住，香港人北上消费蔚然成风，这样下去，香港商用楼宇的投资回报或将进一步承压。