800亿遗产亏光？「香港铺王」波叔家族断臂自救

新冠疫情爆发前的近十年里，香港地产行业热闹非凡，热钱滚滚而来。香港商人邓成波(又称「波叔」)对此野心勃勃，不断扫货，变身成为声名海外的「香港铺王」，其当时在香港的知名度并不比李嘉诚差多少。

然而，成也萧何败也萧何，由于高杠杆买铺，香港此轮威力不凡的楼市低迷行情，亦令波叔元气大伤。2021年撒手人寰后，波叔的后代也不得不吃下波叔昔日种下的「苦果」。

昔日风光的壮士，正在断腕自救

上世纪70年代开始，随着香港经济蓬勃发展，波叔就开始通过投资物业逐渐积累了财富。

2010年代，波叔大展拳脚，通过旗下的成功集团及陞域集团重点投资酒店及商场项目，使其商业帝国持续扩大。

根据陞域集团官网介绍，陞域集团与邓成波家族策略合作，管理的房地产投资组合价值高达750亿港元，并在地产、酒店、通讯服务、金融服务等五个业务支柱上经营超过40个备受推崇的品牌。

香港地产市场的繁荣将波叔身价持续往上推，在2019福布斯全球亿万富豪榜中，波叔以51亿美元的财富名列第343位，「香港铺王」名副其实。

虽说波叔对香港市场动向有敏锐的触觉和精辟的洞见，但他却忽视了在按揭市场的巨大潜在风险。在过去市况仍处低息，且市场未有转差时，波叔主要以高杠杆扫货，并频频得手。由于当时波叔信誉好、知名度高，大型银行信任波叔，所以每次波叔都很轻易实现七成按揭入市。

然而，这种策略在楼价下跌时变得极其危险。香港楼市2020年以来持续低迷，波叔由此面临巨大的财务压力，甚至成为「资不抵债」者。

随着楼价下跌，波叔留下的巨额按揭债务暴露出风险，波叔的传奇也随之破灭。据市场估计，波叔家族旗下物业的年利息高达20亿港元。另一方面，物业租金及楼价双双下跌，令波叔物业收入大幅减少，导致现金流紧张。

由于没有上市公司，波叔家族当前到底有多少资产无从得知，但坊间基本估算波叔名下资产至少有800亿港元。波叔巨额遗产面临巨大损失的困境，波叔的两个儿子邓耀文和邓耀升作为遗产管理人，这两年不得不进行「断臂自救」。有媒体统计，波叔家族至今累计出售超过90个物业，套现总金额超过240亿元。

今年2月港府「撤辣」令楼市止跌，但楼价仍相较于2021年高位跌逾20%。波叔家族的财富依旧在缩水，家族成员至今也依然未走出亏损甩卖资产进行回血的泥潭，物业越卖越亏。

近日，波叔7年前以23亿元购入的观塘悦品海景酒店由仲量联行作为独家代理出售，该物业于半年前就以22.2亿元放售，但至今尚未有人接盘。

此外，波叔家族于上月以1.638亿元出售湾仔焕然楼，较2016年买入价3.03亿元，账面大幅贬值约46%。

有商界人士表示，波叔家族物业不少已按上按，若一直以「举手投降输一半」的方式变卖资产，波叔所遗下近八百亿元资产，疑最终会「资不抵债」，令家族濒临破产。

波叔家族不「孤独」

波叔家族由盛转衰，高杠杆买楼是波叔策略失误。而多重负面因素共振重挫香港楼市，这也许是波叔始料未及的「深水炸弹」。

2019年以来，香港历经磨难，经济放缓、社会运动、新冠疫情、美联储加息、高息环境等原因导致香港楼市熄火，已按揭购房的大量业主由此「高位站岗」，波叔后代显得没那么「孤独」。

由于楼价下跌，不少本地市民的房产惨变为「负资产」。

香港金管局数据显示，2024年一季度，香港负资产住宅按揭贷款宗数达到32073宗，创近20年新高，负资产住宅按揭贷款金额在2024年第一季度末达到1653亿港元，已超过香港负资产问题最严重的时期“沙士”(SARS)尾声时的1650亿港元(2003年6月数据)。

波叔热衷于投资的酒店、写字楼等商业楼宇的价格也难以幸免，香港差饷物业估值署数据显示，2024年3月，香港私人写字楼租金指数为223.6点，较2019年最高点264.5点下跌15.5%；私人零售业楼宇售价指数为445.7点，较2018年最高点601点下跌25.8%。

对于香港楼价何时才能止跌，本地开发商也对此抱有不确定性。当下，美国降息预期不明朗、香港经济增长乏力以及香港旅游业遭遇冲击，都拖累了楼价上涨，对商业楼宇而言也并不乐观。

有多家投行看淡香港楼市，其中，穆迪在研报中认为，香港地产市场面临消费者消费模式改变、企业扩张需求减少以及新增供应压力等多重挑战。特别是零售市场，内地游客来港消费意愿未完全恢复，导致零售租金收入增长受影响。

穆迪因此在报告中预测，2024年香港楼价可能下跌5%至10%。

若香港楼市大跌，可能会引发负面的连锁反应：随着贷款违约风险增加，银行借贷抵押品可能会变成劣质资产，致使银行资产萎缩，打击市场信心，引发大量赎回潮及银行挤兑潮。这一系列反应，容易引发信贷危机，严重冲击香港楼市及经济。

因此，香港金管局及相关决策部门应该对此给予重视，应从更多维度分析当前引发楼价下跌的原因，找到问题的根源，并制定出更加精准、有效的政策，确保香港楼市的健康发展。