香港写字楼空置率持续高企，其背后成因揭秘！

在《太古地产季绩显示，场旺收入不旺》一文中，我们提到了太古地产香港商业地产组合于2024年第1季表现不佳。

拥有最顶级地段和最优质的物业的太古地产尚且如此，香港其他写字楼项目的表现可想而知。

香港差饷物业估价署的数据显示，香港写字楼2023年落成的写字楼楼宇面积为15.87万平方米，大约占所有写字楼楼宇面积的1.21%，与往年相比，处于相对较低的水平，然而写字楼的整体空置率却达到了14.95%，为20年来的最高水平，见下图。

甲级写字楼为香港写字楼的主要构成类别，就2023年的数据而言，甲级写字楼占了香港写字楼总面积的65.73%。从过去的数字可以看到，作为世界金融中心，汇聚了众多国际知名公司办事处和总部的香港，甲级写字楼的出租率一直以来都很具韧性。

即使是在1998年亚洲金融危机、2003年SARS期间、2008年-2009年世界金融危机期间，香港的甲级写字楼租赁市场都要比整体平均值柔韧，1998年和1999年亚洲金融后的甲级写字楼空置率分别升至双位数，但在2000年就恢复过来；同样在2003年和2004年SARS期间空置率升至13%以上后，到2005年就恢复到单位数水平；2009年世界金融危机时，甲级写字楼空置率曾一度升至11.50%，但很快就跌回到单位数。

2020年-2022年疫情三年对全港写字楼租赁市场的影响是深远的，这三年的空置率均达到双位数，然而在解封之后的2023年，空置率不降反升，整体空置率由2022年的14.40%进一步升至14.90%，而甲级写字楼的空置率更为严重，达到16.00%。

从下图可以看出，甲级写字楼一直都更具韧性，代表甲级写字楼空置率的红色曲线大部分时间处于整体写字楼空置率绿色曲线的下方，反映甲级写字楼的空置率在大部分时间都没有超出市场平均水平，然而从2020年以来的数据可以看出，甲级写字楼的空置率持续高于市场平均水平。

值得留意的是，在写字楼空置率创下数十年纪录高位的同时，私人写字楼继续有新供应量入市。差饷物业估价署的数据显示，2024年第1季，私人写字楼的新落成量就达到8.21万平方米，相当于2023年全年新落成量的一半以上（或52%），全部为甲级写字楼。

需求受压，供应却加码，令香港私人写字楼租金进一步受压。

从租金来看，私人甲级写字楼的租金指数在最近几个月持续向下，而且跌势要大于整体市场平均水平，见下图，反映私人甲级写字楼租金指数走势的红色曲线，在最近几个月已跌至反映整体市场租金指数的绿色曲线下方。

美联储将在未来较长一段时间内维持美元利率在高位水平，这大幅推高了全世界的资金成本，也令许多企业不得不通过节流来取悦股东，包括响当当的大型科技公司，例如苹果、微软、谷歌、亚马逊、Meta等等，更勿论那些在高利率环境下业务变得艰难的国际投行，例如摩根士丹利、高盛等，这些金融企业也纷纷开启裁员和裁减地区部门。

作为金融中心的香港，也受到这些跨国企业缩减经营规模的影响，其甲级写字楼租金水平受压同时空置率持续攀升就是明证。恐怕在今年余下时间，香港的甲级写字楼回报率仍难有起色。