風暴來臨前夕？樓價下行，香港開發商仍「大甩賣」！

伴隨著今年2月底財爺宣佈「撤辣」，香港樓市由此打上了「雞血」，看房客和住宅成交量數量甚至是好看。

但幾家歡喜幾家愁，在香港樓市迎暖春的背後，因樓價下行而成為千萬「負翁」的業主心情萬分復雜。而香港本地地產開發商，表面上近來銷售數據靓麗，但也有深深的不安。

樓價、租金下行，寫字樓空置率攀升

近期香港樓市在「撤辣」重大利好因素下迎來小陽春，市場熱鬧非凡。但此政策對香港樓市能否帶來長期利好，市場上不少人持謹慎看待態度。

有市場人士稱，「由於市場供應過剩和利率高，對撤「撤辣」的樓市不會過分樂觀。」摩根大通則在研報中指出，若參考中國内地一線城市放寬房策的經驗，香港樓市一兩個月内成交量會上揚，但之後再次回軟，相信香港情況相若。

當下，香港樓價自2021年高位回落已經超過20%，負資產住宅按揭貸款宗數攀升至2024年一季度末的32073宗，創近20年新高。這兩組數據，令一些市場人士擔憂香港會重演2003年樓市泡沫噩夢。

從整個大環境看，香港樓市不能過於樂觀。内地經濟尚處復蘇、香港本地高息環境、行業供大於求以及樓價下行等因素衝擊，香港房地產市場依然充滿陰霾。特别是對於地產開發商來說，潛在的風險需值得警惕。

包括香港地產業四大家族在内的很多開發商，此前都熱衷於高價囤地。而當下樓價持續下行，恐影響企業利潤率以及資產負債狀況。摩根士丹利分析師估計，以現行價格計算，香港地產發展商的經營利潤率可能會從2022年約40%的峰值降至2025年的19%。

商業物業是開發商重要的收入和利潤來源，但該板塊近年來卻成為開發商的「拖油瓶」，發展前景令人堪憂。

差饷物業估值署數據顯示，香港私人寫字樓售價指數兩年連降，於2023年為468.7點。戴德梁行的最新數據顯示，香港優質辦公室的租金與2019年相比，下降近40%。

同時，受外資撤離、居家辦公趨勢等因素影響，香港寫字樓空置率五連升，2023年達14.9%，為1998年以來新高。其中，甲級寫字樓空置率在2023年更是達到了16%。到了2024年，這一狀況繼續惡化，戴德梁行的數據顯示，香港2024年一季度的寫字樓空置率按年升2.5個百分點至19.6%，創8年新高。

另據《香港物業報告2024》的初步統計數字，2023年寫字樓落成量顯著下跌約54.7%至逾171.15萬方呎。

英國《金融時報》近日引述地產代理透露，恒基地產(00012.HK)旗下的The Henderson目前出租率僅得60%，長江中心二期項目今年3月的出租率僅得10%，足以見項目的冷清程度。

樓價上漲阻力：開發商亂劈價！

樓價連跌幾年，對房企的現金流和財務穩定帶來重大壓力，同時也會影響金融市場的穩定性，並加重經濟下行壓力。

香港政府「撤辣」給蕭條的地產市場帶來了一劑興奮劑，但在内外環境挑戰下，香港地產開發商不太確定如何預測未來香港樓市狀況。在此背景下，香港地產開發商要保持穩定、健康發展的勢頭並不易。

有市場人士指出，此次「撤辣」被視為香港地產開發商的逃生門，去庫存成為各大地產商的首要任務，因此紛紛低價促銷，要錢不要貨。

近來，香港多家地產商紛紛趕在樓市買家被耗儘之前，趕緊劈價出貨套現，這無疑進一步加劇了香港樓市下行趨勢。例如，李嘉誠旗下的長實集團(01113.HK)頻頻劈價賣樓，其沙田新盤劈價30%，部分減幅更是達32%。長實執行董事趙國雄表示，首批開價「蝕少當賺」，項目根據市況定價，現時市場積存單位多，去貨為先。此外，長實集團及新鴻基地產(00016.HK)合作的屯門青山公路大榄段飛揚第1期折扣率亦達17%。

五大地產發展商在香港都有充裕的土地儲備，預計在未來幾年將陸續供應新住宅，導致市場維持供大於求的狀況。這對於香港樓價上漲帶來阻力，樓市的利好也因此落空。而另一方面，當前香港「搶房」盛況能否繼續維持還有待觀察，儘管市場上具實力的潛在買家不少，但他們信心欠穩固，大多抱觀望態度。

在開發商缺乏足夠信心之下，有市民擔心，香港樓價會繼續下跌，引發類似1997年金融風暴及2007年次貸危機類似的風險：樓市大跌之下，隨著貸款違約風險增加，銀行借貸抵押品將變成劣質資產，致使銀行資產萎縮，打擊市場信心，引發大量贖回潮及銀行擠兌潮。這一系列反應，容易引發信貸危機，嚴重衝擊香港樓市及經濟。因此，預防香港樓市潛在風險進一步惡化並提振市民購房信心，已成為當前亟待解決的問題。為此，香港特區政府必須給予高度重視，並採取切實有效的措施加以應對。