香港樓市購買力迎挑戰，人口結構變化需警惕

亞洲四小龍之一的香港，在過去幾十年吸引了大量人口的湧入，最巅峰時香港人口突破了750萬。

人口是房地產市場發展的直接推動力，過去湧入的龐大人口為香港帶來了強大的購買力，推升香港樓市走向繁榮，使香港樓價穩居全球前列。

但隨著歲月的推移，香港樓市近幾年迅速降溫，房價持續下跌，銷售端疲弱。儘管今年2月底港府放出「撤辣」大招，但刺激作用也僅持續了兩個月左右，5月份香港樓市又被打回原形，成交量及樓價均拐頭向下。

影響香港樓市走勢的因素多且復雜，而香港人口總量及人口結構的變化等人口因素，是我們所不能忽略的。

2019年以來是香港失落的幾年，社會運動、新冠疫情、國際局勢復雜及國内宏觀經濟疲弱等等因素，導致香港人口在2020年至2021年出現罕見的兩連降；同時，香港人口結構也出現變化，購買力較強的中產或年輕人佔比下滑。這兩個因素，加劇了香港樓市的疲弱程度。

香港統計處數據顯示，香港人口在2019年達到歷史峰值，為750.79萬人，但隨後連跌兩年，2021年跌至740.15萬人。隨後香港人口有所恢復，但2023年人口僅增加0.4%(3.05萬人)，在各項輸入人才計劃下人口增長卻如此乏力，反映出香港人口流出現象較為嚴重。

由於一些原因，香港近些年爆發大規模移民潮。

根據香港入境處數據整理，從2020年7月至2023年6月，經機場離港的香港居民累計共有633萬人次，其中僅有580萬人返港。這也意味著，這3年間「淨離港」的人高達53萬人，是近60年來人口流失最為嚴重的一次。

大量港人離開，對香港樓市帶來一定的負面影響。一方面，不少離開的港人是中產，他們離港後削弱了本地的購買力。另一方面，移民潮大幅增加了二手市場的盤源，對二手樓價形成壓力；同時，他們為儘早離開往往大幅減價轉讓，壓制了二手住宅價格的上漲。

在出現移民潮的同時，移民來港的人口也在增加，但流動居民較多。香港統計處資料顯示，去年年中15.2萬新增人口中，常住居民僅增5萬多，其餘近10萬的人口增加屬於流動居民，而流動居民在香港往往沒有購房的需求。

香港的人才輸入計劃成效顯著，去年有約9萬名人才經不同入境計劃抵港，但他們的購買力相對薄弱，且按揭貸款也有一定的障礙，限制了他們在港購房的需求。

此外，香港當下的人口結構變化也值得地產界警惕。

根據財華社對香港統計處的數據處理，在過去三年期間，香港人口結構呈現出「長者激增，青年人下降」的不利局面。其中，20歲至59歲區間的人口整體出現明顯的負增長趨勢，但60歲以上人口卻大幅增加，65歲至69歲人口更是增長超10萬，這也反映出香港老齡化現象日趨嚴峻。

不難看出，香港青年及中年人人口作為樓市的生力軍，他們數量的下降會削弱香港本地的購買力，對樓市而言屬利空。而長者人數持續增長，老齡化現象可能會減少對新房的需求，影響房地產市場的供需關系，同時還可能會對政府的財政狀況造成壓力，進而影響到樓市相關的政策和投資。

對香港政府來說，若能通過各項舉措吸引更多優質的移民到港，對香港樓市的穩定和健康將大有裨益。