中指快評丨中央發佈城市發展重磅文件，房地產相關的10個看點！
8月28日，《中共中央國務院關於推動城市高質量發展的意見》（簡稱《意見》）發佈，詳細闡述推動城市高質量發展的工作内容。
【中指解讀】
本次《意見》是7月中央城市工作會議召開後，第一份針對城市高質量發展的落實文件，内容進一步明確了總體要求和主要目標，並詳細闡述推動城市高質量發展的工作内容。
主要目標是：到2030年，現代化人民城市建設取得重要進展，適應城市高質量發展的政策製度不斷完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯提升，綠色轉型深入推進，安全基礎有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現代化人民城市基本建成。
大力推進「好房子」建設，加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求
《意見》在「營造高品質城市生活空間」中明確要「繫統推進‘好房子’和完整社區建設」，重點提及房地產相關内容，一方面指出要「加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求」，整體基調未變，加快構建房地產發展新模式仍是重點，再提剛性和多樣化改善性住房需求，預計支持政策仍會持續落地。另一方面，強調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」建設，「大力推進」也為未來「好房子」建設定調，預計當下更多城市因地製宜落地「好房子」標準，規範計容規則將是趨勢。另外，本次也提出「大力發展綠色建築」，預計超低能耗建築、低碳建築將加快發展。
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穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建
「穩步推進城中村和危舊房改造」提法與此前一致，「支持老舊住房自主更新、原拆原建」寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造政策支持方向，目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在此方面進行了較多探索和實踐。當前老舊住房自主更新、原拆原建存在多項難點，如統一業主意見、資金籌措、居民權益保障等，未來配套政策存在進一步完善預期，鼓勵社會資本參與，企業代建、物業服務等業務機會將增加。同時提出「持續推動城鎮老舊小區改造」，老舊小區改造也是重點内容之一。
另外，本次進一步強調要「科學製定實施城市更新專項規劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創造宜業、宜居、宜樂、宜遊的良好城市環境，促進產城融合、職住平衡」，體現專項規劃的重要性，產城融合、職住平衡是重要發力目標。
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激活城市存量資源潛力，存量商品房、存量土地等盤活正當時
《意見》明確提出「全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統商業設施等存量房屋，建立與建築功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機製。加強和規範存量城市基礎設施資產管理，提高運行效能。優化產權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地」，表明未來更多支持調規的政策舉措將不斷完善，並建立規劃調整機製，有利於存量房屋的盤活利用，為當下企業存量資產盤活釋放利好，同時，優化產權置換政策，也有望為土地資源置換提供新的機會，比如存量土地置換。
建立可持續的城市建設運營投融資體繫，或成為破解城市更新資金難題的關鍵
《意見》明確提出要「建立可持續的城市建設運營投融資體繫」，有望為城市建設運營釋放更大的發展空間，城市運營的重要性進一步凸顯，在可持續的投融資體繫建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運營、城市更新的企業來說也會產生直接利好。本次提出要「統籌財政資金、社會資本和金融等資金渠道」，資金渠道更加多元。
第一，涉及重大安全和基本民生保障的，中央財政將加大專項轉移支付支持力度，中央預算内投資予以適當補助，發揮中央財政的保障兜底作用；
第二，「創新財政金融政策工具，吸引和規範社會資金參與」，不動產投資信託基金（REITs）的發展或將進一步深化，為前期投入資本提供退出渠道，吸引更多社會資本進入。
第三，「強化中長期信貸供給」， 鼓勵銀行提供中長期貸款，這也較好匹配了城市更新的中長期資金需求特點。
提出「因地製宜發展保障性住房」，避免「一刀切」
黨的二十屆三中全會《決定》指出要「加大保障性住房建設和供給」，為保障性住房發展指明了方向。此前住建部指導各地「從本地區經濟能力、房地產市場狀況和各類困難群體住房需求出發，堅持以需定建、以需定購，因地製宜編製保障性住房五年規劃和年度計劃」，本次《意見》提出要「因地製宜發展保障性住房」，引導各地結合當地實際、採取適合當地的模式來發展保障性住房，預計更多城市將按照「以需定建、以需定購」原則推進保障房建設和籌集，合理利用資源增強住房保障能力。
穩步推進靈活就業人員參加住房公積金製度，預計進一步發揮公積金效能是趨勢
根據《全國住房公積金2024年年度報告》，2024年全國新增沈陽、銀川、淄博等23個靈活就業人員參加住房公積金製度試點城市，試點城市由13個擴大到36個，截至2024年末，試點城市累計超過100萬名靈活就業人員繳存公積金，其中有24萬人已使用住房公積金租房或購房。根據中指監測，2025年以來近30城明確要推動靈活就業人員繳存住房公積金，部分城市落地具體支持政策，如常州對於靈活就業人員繳存住房公積金進行利息補貼等。
公積金政策已經成為當前各地推動住房需求釋放的重要舉措，預計未來更多城市推進靈活就業人員參加住房公積金製度，更好地滿足靈活就業人員的住房需求，也將對住房消費形成一定支撐。
穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發展，優勢地區資源集聚效應將繼續強化
《意見》進一步強調「支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城經濟圈、長江中遊城市群等成為高質量發展增長極」，2024年，我國五大核心城市群佔據了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創造了超50%的GDP，預計未來五大城市群在人口聚集、產業轉型升級、經濟發展中仍將發揮重要引擎作用，區域優勢有望進一步凸顯。與此同時，本次強調「發展壯大現代化都市圈，支持有條件的地方推進同城化發展」，預計未來隨著都市圈通勤更加便捷高效，產業佈局、公共服務更加合理、便利，都市圈發展也將進入新階段，特别是國家級都市圈未來經濟、人口集聚能力有望進一步增強。
控製超大城市規模，合理有序疏解非核心功能，預計在控人口目標下，京滬住房限購政策漸進式優化調整或仍是大方向
本次繼續強調要「控製超大城市規模，合理有序疏解非核心功能，打造高質量發展主引擎」，可見控製超大城市規模依然是城市發展重要目標，在人口控製目標下，短期京滬全面取消住房限購政策的預期弱，漸進式優化政策或仍是大方向。
另外，本次提出「推動有條件的省份培育發展省域副中心城市」，過去多年，我國已經形成多個省域副中心城市，這些城市綜合實力僅次於省會城市，其以獨特資源或產業優勢在各省承擔著帶動週邊、推動區域協調發展的重要作用，未來這些城市在政策扶持下有望實現更快發展。
提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮有望迎來發展機遇
本次明確提出將「適時調整擴大經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮經濟社會管理權限」，經濟管理權限可能包括項目審批、用地指標、招商引資政策等，社會管理權限可能包括城市規劃建設、市政設施、教育醫療等公共服務領域的自主權，「適時調整擴大」或意味著原本屬於地級市甚至省級政府的一部分管理權限，將適時下放給經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮，有利於激發地方發展活力，釋放經濟增長潛能，更好地推進新型城鎮化，助力構建新的城鎮化發展格局。
建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命週期安全管理製度
根據中指監測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出台了相關管理辦法徵求意見稿或試點工作方案等，上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、闵行等區試點房屋安全管理三項製度，其中房屋養老金由公共賬戶和個人賬戶組成，個人賬戶資金由住宅維修資金業主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區探索建立，按照規定由政府出資的房屋養老金部分納入同級財政預算。建立房屋全生命週期安全管理製度是構建房地產發展新模式的重要内容，預計未來更多城市將積極探索適合當地的管理製度，增強房屋的安全保障能力。
整體來看，本次《意見》是對中央城市工作會議的具體落實，更加詳實闡述了推動城市高質量發展的工作内容，為各地提供了重要指引。未來城市發展方式、發展動力的轉變均將直接影響房地產行業發展路徑，城市發展也在向運營要效益，未來城市更新、「好房子」建設、存量盤活等將在推動城市高質量發展中發揮更大的作用，更多、更有效的政策落地落實將有助於化解當前行業面臨的重難點問題。
文章來源：中指研究研院